Administrativo y urbanístico

El derecho urbanístico es donde el cliente menos suele querer estar y, al mismo tiempo, donde más se juega cuando la administración decide actuar. ASYCO trabaja esta área con rigor procedimental y conocimiento del territorio: urbanismo turístico, disciplina sobre suelo no urbanizable, legalización de edificaciones consolidadas y autorizaciones de actividad.

Cuando el asunto no es el suelo sino la relación con la administración —una licitación, un expediente sancionador, una reclamación de cantidad o una responsabilidad patrimonial—, el área que corresponde es Administración pública.

Cuándo conviene llamarnos#

En el momento en que se recibe la primera comunicación administrativa, no cuando llega la resolución sancionadora. La diferencia entre intervenir en fase de alegaciones o en fase de recurso es, en muchos casos, la diferencia entre archivar y litigar durante años.

Enfoque#

Trabajamos en coordinación estrecha con el equipo técnico del cliente (arquitecto, ingeniero, aparejador, asesor fiscal). La defensa jurídica administrativa es procedimental: cada plazo cuenta y cada documento debe estar correctamente fundamentado.

El urbanismo canario tiene reglas propias#

En un territorio insular y fragmentado, el suelo es escaso y su regulación es densa. Cuatro rasgos explican por qué un expediente urbanístico en Tenerife no se defiende igual que en la península.

Competencia repartida en varios niveles. Sobre un mismo suelo pueden concurrir el planeamiento municipal, el planeamiento insular del Cabildo, la ordenación autonómica de los recursos naturales y, si el ámbito está protegido, el instrumento del espacio natural. Determinar qué instrumento prevalece y qué administración es la competente para resolver es el primer trabajo del expediente — y el error más caro cuando se omite, porque un recurso dirigido al órgano equivocado consume el plazo sin producir efecto.

Suelo rústico con edificación consolidada. Es la situación más común en las medianías y en los bordes de los núcleos turísticos: edificaciones antiguas, ampliaciones sucesivas y una situación jurídica que no es plenamente legal ni plenamente ilegal. La estrategia depende de una cuestión previa, que es si la acción de restablecimiento de la legalidad ha prescrito o no, y de si el bien está en situación de fuera de ordenación. De ahí se deriva todo lo demás: si cabe legalizar, si cabe solo conservar, o si procede oponerse al derribo.

Ordenación turística restrictiva. La actividad alojativa está sujeta a límites de crecimiento, estándares de densidad y exigencias de renovación que no dependen solo de la licencia municipal. Un proyecto puede ser conforme al planeamiento urbanístico y aun así resultar inviable por la ordenación turística aplicable, o al contrario: puede tener encaje por la vía de la renovación de plaza cuando el crecimiento nuevo está cerrado.

Prueba técnica desde el primer escrito. En disciplina urbanística la discusión rara vez es puramente jurídica: se discute la fecha de la edificación, la superficie ejecutada, la clasificación del suelo en el momento de los hechos. Todo eso se prueba con documentación técnica —ortofotos históricas, certificados de antigüedad, mediciones— que hay que incorporar en alegaciones, no reservar para el recurso.

Consecuencia práctica#

Por eso el primer escrito no se redacta hasta tener el expediente administrativo completo y el informe del técnico. Alegar sin expediente es alegar contra lo que uno supone que dice la administración, y en disciplina urbanística lo que la administración da por probado en la fase de instrucción es lo que después hay que desmontar en sede judicial, con mucho más coste.

Documentación habitual#

Para un primer análisis solemos necesitar: notificación administrativa íntegra recibida, documentación técnica del proyecto o de la actividad afectada, licencias y autorizaciones obtenidas previamente, e historial de comunicaciones con la administración actuante.