Compra de empresa: diez contingencias que aparecen una y otra vez en la due diligence

Una due diligence legal bien ejecutada no busca solo confirmar lo que la otra parte ha contado: busca encontrar lo que no se ha contado, lo que no se sabe que se debería contar y lo que se ha contado pero está mal documentado. En operaciones de los importes habituales en Canarias —compraventas de empresas turísticas, hoteleras, agroalimentarias y de servicios— estas son las diez contingencias que aparecen con mayor frecuencia.

01 · Contratos críticos con cláusulas change-of-control#

Contratos con clientes, proveedores estratégicos, financiación bancaria o licencias administrativas que se resuelven automáticamente al cambiar el control accionarial. Es la primera contingencia que comprobamos: una sola cláusula puede invalidar todo el plan de negocio del comprador.

02 · Activos no registrados a nombre de la sociedad#

Inmuebles utilizados por la empresa pero titularidad de un socio, marcas registradas a título personal, dominios web registrados por el desarrollador. Más frecuente de lo que cabría esperar y resoluble si se identifica antes del cierre.

03 · Pasivos laborales encubiertos#

Falsos autónomos con prestación habitual, complementos salariales no documentados, derechos consolidados por uso continuado de instalaciones. La inspección de trabajo posterior al cambio de control llega antes de lo que la mayoría espera.

04 · Situación urbanística del inmueble que sostiene el negocio#

Es la contingencia más cara de todas y la que peor se detecta desde el balance. Naves ampliadas sin licencia formalizada, plantas añadidas que no constan en la declaración de obra nueva, superficies registrales que no coinciden con las catastrales ni con las reales. En una explotación cuya viabilidad depende de un inmueble concreto, esto no es una irregularidad administrativa: determina si la actividad puede seguir ejerciéndose y a qué valor es financiable el activo.

La comprobación no se hace con la escritura. Se pide certificación registral actualizada, referencia catastral con su gráfica, licencias de obra y de primera ocupación, y cédula o título habilitante de la actividad. Cuando aparecen discrepancias, la pregunta siguiente es si la acción de restablecimiento de la legalidad ha prescrito, porque de ahí depende que el activo sea legalizable, meramente conservable o demolible.

05 · Licencias y títulos habilitantes de la actividad#

Un contrato de arrendamiento no habilita a explotar. Muchas operaciones de traspaso descubren tarde que el título que permite la actividad es personal e intransmisible, o que caducó por interrupción de la explotación, o que la comunicación previa presentada nunca se completó con la documentación técnica requerida. En actividad alojativa, de restauración y de ocio esta es la contingencia que más frecuentemente detiene un cierre.

06 · Incentivos del REF comprometidos#

Si el target ha aplicado reserva para inversiones en Canarias, deducciones por inversión en el archipiélago o el régimen de zona especial, arrastra compromisos: materialización en plazo, mantenimiento de los activos y del empleo durante un periodo determinado, y permanencia de la actividad en el territorio. Un cambio de control, una desinversión o un traslado pueden activar la pérdida del beneficio y su reintegro con intereses de demora.

Se cuantifica antes de firmar. La cifra se contrasta con el asesor fiscal y, si el riesgo es material, se traslada al contrato como retención de precio o garantía específica, no como una manifestación genérica de cumplimiento tributario.

07 · Contingencias medioambientales del suelo y de la actividad#

Depósitos de combustible enterrados, almacenamiento de residuos sin autorización, vertidos, actividades potencialmente contaminantes del suelo sin el informe preceptivo. En suelo rústico y en instalaciones agroindustriales aparecen con regularidad. La responsabilidad medioambiental tiene un rasgo que la hace especialmente peligrosa en una compraventa: sigue al suelo y a quien lo explota, y no siempre se extingue con el cambio de titular.

08 · Propiedad intelectual e industrial mal atribuida#

Marca en uso sin registrar, o registrada solo en la clase equivocada. Software desarrollado por un proveedor externo sin cesión expresa de derechos de explotación. Bases de datos de clientes cuya trazabilidad de consentimiento no existe. En negocios cuyo valor está en la marca o en el dato, esto es el activo comprado, y con frecuencia no está donde el vendedor cree.

09 · Protección de datos y cumplimiento normativo#

Ausencia de registro de actividades de tratamiento, encargados de tratamiento sin contrato, videovigilancia sin base legal documentada, canal interno de información no implantado donde es exigible. Rara vez rompe una operación, pero se convierte en un coste cierto de regularización para el comprador, y es una de las contingencias que con más facilidad se negocia a la baja en el precio porque su cuantificación es objetiva.

10 · Litigios latentes y garantías personales cruzadas#

No los pleitos abiertos, que aparecen siempre, sino los que todavía no lo son: reclamaciones extrajudiciales recibidas, actas de inspección en curso, requerimientos administrativos sin contestar, y avales o afianzamientos personales del socio vendedor sobre deuda de la sociedad. Este último punto es el que más veces reabre una negociación cerrada: si el vendedor no queda liberado de sus avales al cierre, seguirá teniendo un interés en la sociedad que ya no controla, y eso se resuelve en el contrato o no se resuelve.

La regla de oro#

Una contingencia identificada en due diligence no es un problema: es una decisión. Decidirá el comprador si pide al vendedor que la resuelva antes del cierre, si rebaja el precio en proporción al riesgo asumido, si exige garantías específicas en el SPA o si renuncia a la operación. Una contingencia no identificada, por el contrario, sí es un problema, y siempre lo es del comprador.

Cómo lo trabajamos en ASYCO#

Equipo reducido y dedicado por encargo. Cada due diligence se entrega con un informe ejecutivo (riesgos materiales accionables) y un informe técnico completo (documentación revisada y conclusiones por capítulo). El cliente recibe lo necesario para decidir, no doscientas páginas que nadie lee.